Históricamente los gobiernos han optado por promover la vivienda nueva y propia como solución al déficit habitacional en América Latina y el Caribe, respondiendo al sueño de la “casa propia”. Un revelador estudio destaca la importancia del alquiler en las zonas metropolitanas de la región y su potencial para adaptarse a las necesidades de diversos grupos de la población.
Según Se Busca Vivienda en Alquiler, una nueva publicación del Banco Interamericano de Desarrollo, uno de cada cinco hogares latinoamericanos alquila su morada, lo que equivale a 30 millones de familias. Esta proporción ha venido aumentando desde la década de los ‘90 en Argentina, Bolivia, Brasil, Chile, Colombia, Costa Rica, México, Nicaragua, Perú, República Dominicana y Uruguay. No obstante, existe un amplio inventario de unidades desocupadas que podrían ayudar a paliar el déficit habitacional.
En América Latina unas 54 millones de familias, ó 37 por ciento de los hogares de la región, sufren algún tipo de carencia habitacional. La mayoría padece de problemas como hacinamiento, falta de servicios básicos, construcción de mala calidad o tenencia informal. Además, unas 9 millones de hogares carecen de vivienda o habitan unidades inadecuadas o irreparables.
Colombia es el país que más alquila (38% de los hogares), mientras que en República Dominicana la proporción es uno de cada tres hogares. En Honduras, Ecuador, Bolivia y Jamaica, uno de cuatro hogares alquila su vivienda. Las cinco ciudades con mayores índices de alquiler son Bogotá, Santo Domingo, Cali, Medellín y Quito, donde más de 35 por ciento de los hogares alquilan su morada.
“Contrariamente a lo que ocurre en países más desarrollados, en la región el alquiler no es una opción restringida a los más pobres”, comentó Andrés Blanco Blanco, especialista senior en gestión fiscal y municipal del BID y coautor del estudio.
«De hecho, en algunos países de nuestra región la tendencia a alquilar aumenta con los ingreso de los hogares y en otros está concentrada en los segmentos medios. Esto se explica por las altas tasas de informalidad de la vivienda, que permiten a familias de escasos ingresos acceder a la propiedad, aun cuando no sea de la mayor calidad o la mejor ubicación”, agregó.
El estudio — que analiza 19 áreas metropolitanas en Argentina, Brasil, Chile, Colombia, El Salvador, Jamaica, México, Perú y Uruguay — derriba el mito de que los ricos alquilan a los pobres. Los propietarios-arrendadores son diversos en términos de su situación socioeconómica, con una mínima presencia de inversionistas comerciales y una oferta atomizada en múltiples proveedores de pequeña escala. Por ejemplo, en Chile 80% de los propietarios-arrendadores posee una sola vivienda y otro 10% posee dos unidades para alquilar.
La preferencia por el alquiler está asociada a ciertos grupos sociales: quienes más alquilan son los jóvenes, los divorciados y los inmigrantes. El tipo de hogar es también relevante. Las familias extendidas y los viudos alquilan menos que las familias nucleares, mientras que los hogares unipersonales y quienes cohabitan alquilan más. Hay una relación directa entre la edad de una persona y la probabilidad de que alquile su vivienda. Dependiendo del país, un joven de 25 a 34 años es entre tres y ocho veces más proclive a alquilar su vivienda en comparación a un adulto mayor. Más aún, un joven de 15 a 24 años es de cinco a 14 veces más proclive a alquilar que un adulto mayor.
La vivienda en alquiler ofrece ventajas importantes porque tiende a concentrarse en zonas más centrales, densas y consolidadas. También se adapta mejor a las preferencias de ciertos grupos sociales y es funcional a un mercado del trabajo que exige movilidad.
En virtud de estos parámetros, el BID ha abierto un espacio de diálogo con los países de la región para explorar la manera en que una política de alquiler podría complementar la política habitacional más amplia, mediante la creación de incentivos tanto para la oferta como para la demanda de vivienda de alquiler, cambios regulatorios, y una mayor articulación de cuestiones habitacionales con las herramientas de planificación urbana.
“Lo que este estudio propone es abrir una veta nueva, no explorada, en políticas de vivienda”, explicó Vicente Fretes, jefe de la División de Gestión Fiscal y Municipal del BID y también coautor del informe. “No se trata de sustituir el foco en la casa propia, sino de complementarlo. Es una buena recomendación si consideramos las ventajas para la sostenibilidad fiscal y para desincentivar el desarrollo periférico de la ciudad”, agregó.
Algunas de esas políticas pueden ser relativamente sencillas, como disminuir los tiempos de reposesión de viviendas por desalojo o crear un sistema de garantías de alquiler. Ello permitiría expandir la oferta de viviendas en arriendo, creando incentivos para que al menos una parte del considerable inventario de unidades vacías, que en algunos países llega a 20 por ciento del total, se sume al mercado y contribuya a mitigar la carencia habitacional.